¿La superficie de tu inmueble coincide con la superficie catastral?

Ya se ha comentado en otros artículos de este blog la necesidad indefectible de hacer un levantamiento del inmueble que se certifica, y la necesidad de dibujar un plano del mismo (plano que nosotros incluimos en la documentación que entregamos a nuestros clientes). Los profesionales de la Arquitectura estamos preparados y acostumbrados a emplear el dibujo como instrumento y como un medio que nos permite ver mucho más allá de lo que se puede observar in situ.  Es por ello que una certificación energética en la que no se anexa un plano del inmueble, es como un carnet de identidad sin fotografía.

Los planos nos permiten calcular las superficies con exactitud, y hemos podido comprobar y constatar en varios inmuebles en los que hemos realizado una certificación energética, que existen divergencias entre la información catastral y la realidad construida.

Esto supone que en el catastro figura una superficie mayor a la superficie real del inmueble; o viceversa. En ocasiones la superficie real es mayor a la catastral.

¿Esto qué implica? A priori no parece muy importante. A efectos de la certificación energética no supone ningún problema, ya que nosotros medimos los inmuebles y calculamos  la superficie real de los mismos. Pero sí es importante a la hora del devengo de impuestos como el IBI.

El IBI (impuesto de bienes inmuebles) se cobra tomando en consideración dos factores: el valor que se dé al inmueble, que se calcula a partir del valor catastral, y el tipo impositivo que se aplique en cada municipio.
La obtención del valor catastral (valor del suelo + valor de la construcción) es un procedimiento administrativo de cierta complicación, que parte de estudios de mercado inmobiliario y concluye en la redacción de unas ponencias de valores en las que se refleja el valor de los inmuebles. Estos valores se recalculan y se actualizan con cierta frecuencia.
El valor catastral se ve afectado por la superficie. A mayor superficie más IBI pagamos.

En términos más domésticos, tomando dos inmuebles dentro dentro un mismo edificio, un piso de 75 m2 paga menos que uno de 90m2.
Si en el catastro consta una superficie construida mayor a la real, estás pagando impuestos de más.

Los errores en el catastro son comunes, y no tienen porqué ser responsabilidad del propio catastro,  sino que suelen ser consecuencia de errores en las inscripciones registrales o por falta de comunicación de las modificaciones efectuadas en los inmuebles.

Cabe recordar que, en muchas ocasiones, los datos contenidos en el catastro se toman como referencia para el devengo y liquidación de otros impuestos autonómicos como Transmisiones Patrimoniales, Sucesiones, etc…

También es importante comprobar la superficie registral y la que aparece reflejada en escrituras; y ver si estas son coincidentes con la que aparece en el catastro.

Rectificación catastral

¿Qué hacer para corregir este error y que en el catastro se refleje la superficie real del inmueble?

En primer lugar hay que contactar con el departamento del Ayuntamiento que gestione el cobro del IBI, y en su caso, con la dirección general del catastro.

Es probable que se pida, como prueba de la superficie real, un plano acotado y superficiado conforme a las condiciones estipuladas por cada organismo.

La rectificación requiere un procedimiento y, como todos los temas referentes al catastro, no es inmediata. Cabe también la posibilidad de reclamar con carácter retroactivo los importes devengados erróneamente, pero sólo de un período limitado.

Hay Ayuntamientos, como  por ejemplo el de Santiago de Compostela, que disponen de su propia solicitud de rectificación de datos catastrales, y en la que constan los requisitos, documentos y planos visados por Colegio Oficial necesarios.

Con la Ley de Economía Sostenible (artículo 18.2 del Texto Refundido) se ha incorporado la posibilidad a la figura del notario de que, si los otorgantes de escritura pública le manifiestan la existencia de una discrepancia entre la realidad física y la certificación catastral el notario solicitará su acreditación por cualquier medio de prueba admitido en derecho. Para dicha rectificación, sin perjuicio de cualquier otro medio de prueba que el notario juzgue conveniente, se acompañará un plano de la finca, representado sobre la cartografía catastral. Una vez acreditado, a juicio del notario, y obtenido en su caso el consentimiento de los colindantes, se incorporará la nueva descripción del bien inmueble. El notario informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, y esta, una vez validada, incorporará la correspondiente alteración en el Catastro.

 Si sospecha que en la descripción catastral de su inmueble en A Coruña o Lugo, puede haber algún tipo de error puede ponerse en contacto con nosotros  y le asesoraremos sobre la forma más adecuada de proceder en cada caso.